手数料が持ったいないので
貸しマンションや土地の経営で 個人で経営したい場合
宅建とかの資格をもっていないと出来ないものでしょうか？
個人で空き室募集などの広告を載せたりしたいのですが 良いアドバイス頂けたら幸いです。
No.1
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http://www.gcams.co.jp/seikatsuqa/fudosan/fudosan_12.htm
Q12�F���n���������Ɩ@�Ƃ́H
宅地や建物」の「取引」(売買・賃貸・交換)を「業」(不特定多数に反復・継続)として行う時に宅地建物取引業者資格が必要とされています。
マンションや貸地などを所有し賃貸されるとなれば、不特定多数に反復・継続していることとなると思います。
しかし、観点をかえれば、確かに手数料は掛かりますが、現状空いている部屋(土地)が業者を入れることで1ヶ月以上早く入居できれば、ペイできますよね。つまり、空室率を下げる為の必要経費と考えれば、費用対効果は十分ではないでしょうか。
手数料をけちって、何ヶ月も空室では意味ないですものね。
逆に手数料2倍だしてもいいから、早く入居させてくれとの声もよく聞きます。
業者の力の入れ具合と情報量によるところもあると思いますので、仲介先を変えてみては？
No.2
2832181
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http://www5.ocn.ne.jp/~setocity/takken.htm#1
宅建ＷＥＢ 宅地建物取引業の免許申請のサイトです。小坂行政書士事務所が運営。不動産業開業の情報をご覧下さい。
ご本人が持っていなくても有資格者を雇用すれば可能であると言えます。
ただし、賛成はしかねます。何らかのコネなり、自社物件だけでも営業できるよというなら可能ですが、他社の物件を仲介させてもらったりしているのが殆どです。
売る場合でも、案内や広告を出してもすぐに売れるなんて可能性はありません。２週間、３週間その間、何千万円という借金を抱え不安な日々を過ごす
２２年前の事件ですが不動産屋として一旗揚げようとした素人が起した事件です。
簡単な仕事ではありません。
No.3
290
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Q6をご参考に。自己所有の土地建物を貸す場合は宅建業にあたらないので免許はいりません。
地域にもよるかと思いますが多くの場合は借り手は遠方の方でこれから引っ越してくるのだと思います。その場合情報誌やネットや不動産屋から物件にたどり着くという過程を踏むのがほとんどかと思います。住み替えのメリットがはっきりするくらい安価だったり豪華だったりしない限り近所から引っ越してくることは稀でしょう。なので窓に空き室と貼るとか、電柱に張り紙とか、近所にビラまくとかはほとんど効果薄いでしょう。紹介した方に5万円謝礼などのキャンペーンだとこれらも少しは効果がでるかもしれません。
No.4
5042
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不動産を売買するには宅地建物取引主任者の資格が必要ですが、賃貸は特に資格は必要ありません。
しかし、借り手を捜したり賃貸手続きを交わしたり賃貸料の入金を管理するのは非常に難しいと思います。自分でそれを管理する時間があれば自分でやれば不動産屋に支払う手数料を節約することができますが。
No.5
524543
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（取引主任者の設置）第15条 宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第50条第１項において「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者（第22条の２第１項の宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。以下同じ。）を置かなければならない。
→宅建資格保有者と手を組まないとまずいですね。
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コメント（7件)
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM#002
http://www.pref.saitama.lg.jp/A10/BF00/takken/QandA.html#lnkA5
（引用）
自己物件の賃貸契約〜は宅地建物取引業にはあたらない
（引用終わり）
tomo1982さんへ：
尚、アイデアとしては大手企業と包括的賃貸借契約を結ぶ方法があります。
私の親戚が某航空会社の総務部と直接マンションの賃貸借契約を結んでいます。客室乗務員などが泊まっています。
大企業なので様々な問題もほとんど起きません。
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM#002
人の回答をよく読んでから、批判してください。
＞ ただし、賛成はしかねます。何らかのコネなり、自社物件だけでも営業できるよというなら可能ですが、他社の物件を仲介させてもらったりしているのが殆どです。
と、あなたのご指摘にある、「自己物件の賃貸契約〜は宅地建物取引業にはあたらない」についてちゃんと書いてあります。
私は仕事で不動産屋とも話しをしたことがありますし、自己物件を運用している方で質問者と同じ考えを持ち実際にやられた方を３人も知っています。
皆さん口を揃えて、不動産屋に任せた方が良かったと仰います。例えば、１件だけの空家情報を新聞に載せてどれだけ効果があると知っていますか？借り手が色々な物件を比較しながら借家を決定するという借り手の心理を理解していますか？
＞大手企業と包括的賃貸借契約を結ぶ方法があります。
実はこれも眉唾もので、多くの企業で経費削減や資金を得るために社宅を転売しているという現状もご存知なんですか？
質問者がどういう物件をお持ちなのか分かりませんが、賃貸用に建てられた物件と分譲用に建てられた物件と基本的に構造やら床や壁の厚さが全然違うということもご存知ですか？
業務経営の妥当性について触れるつもりはありません。
問題は回答の第一行目。
>ご本人が持っていなくても有資格者を雇用すれば可能であると言えます。
これは質問文の
>宅建とかの資格をもっていないと出来ないものでしょうか？
という「法的可能性」について質問してきた部分に対応したものではないのですか？
他の回答者も質問者の法的観点からの問いの部分に対して全員一応法的観点から触れている。
質問文の順番と（法的可能性→経営的妥当性）、少なくともご提示されたＵＲＬの宅建業法のサイト紹介と相俟ってあくまでも法的可能性について論じたものと考えられますが。
「〜妥当であるといえます」とは書かれていない、「〜可能であるといえます」と謳われている。
第一行目で法的可能性に触れた上で第二行目以降でその経営的妥当性へと展開したのではないのですか。（第二行目の冒頭で「ただし」とあるようにそれまでの流れとは別の観点から論じていると判断できる）
ゆえに第一行目の正解は提起されたＵＲＬとともに「ご本人が持っていなくても且つ有資格者を雇用しなくても可能であるといえます」ではないのですか。
>業務経営の妥当性について触れるつもりはありません。
>
>問題は回答の第一行目。
>>ご本人が持っていなくても有資格者を雇用すれば可能であると言えます。
>これは質問文の
>>宅建とかの資格をもっていないと出来ないものでしょうか？
>という「法的可能性」について質問してきた部分に対応したものではないのですか？
>
>他の回答者も質問者の法的観点からの問いの部分に対して全員一応法的観点から触れている。
>
>質問文の順番と（法的可能性→経営的妥当性）、少なくともご提示されたＵＲＬの宅建業法のサイト紹介と相俟ってあくまでも法的可能性について論じたものと考えられますが。
>
>「〜妥当であるといえます」とは書かれていない、「〜可能であるといえます」と謳われている。
>
>
>第一行目で法的可能性に触れた上で第二行目以降でその経営的妥当性へと展開したのではないのですか。（第二行目の冒頭で「ただし」とあるようにそれまでの流れとは別の観点から論じていると判断できる）
>
>
>ゆえに第一行目の正解は提起されたＵＲＬとともに「ご本人が持っていなくても且つ有資格者を雇用しなくても可能であるといえます」ではないのですか。
>
質問文に
>個人で空き室募集などの広告を載せたりしたいのですが 良いアドバイス頂けたら幸いです。
とあるので、総合的にアドバイスしたものです。
ご自身も
>尚、アイデアとしては大手企業と包括的賃貸借契約を結ぶ方法があります。
>私の親戚が某航空会社の総務部と直接マンションの賃貸借契約を結んでいます。客室乗務員などが泊まっています。
>大企業なので様々な問題もほとんど起きません。
とアドバイスされているじゃないですか。
ここで考えたのは、多少の物件を持っているだけなら結局空き室になる期間が長くなるので不動産屋を通した方が利益が出る。不動産業は素人が個人で簡単に参入できる業界じゃない。質問者はやりたがっているの３点です。
止めるための言い方です。
それでなければ、練馬一家殺人事件の話しなんか書きませんよ。
sptmjpさんは回答に際して法律の条文や判例にこだわりすぎていませんか？
一例です。質問者の状況を理解していたので、敢えて反論しませんでしたが、
http://www.hatena.ne.jp/iwashi?mode=treedetail&thread=16583
ここで取り上げた判例の女性と質問者とで状況が大きく違うということを理解されていますか？
私はこの判決を根拠に彼女が争うことはまだまだ危険と考えていますが。
>総合的にアドバイスしたものです。
それならば質問文の
>宅建とかの資格をもっていないと
ここの部分が吹っ飛びます。
質問文では宅建とかの資格を持っていると個人経営で有利ですかではなくあくまでも資格の必要性についても問うてきている。
では問いかけを変えますが
>ご本人が持っていなくても有資格者を雇用すれば可能であるといえます
の趣旨は何ですか？
有資格者を雇用すればと言及した趣旨は？
それと宅建業法のＵＲＬを提示した理由は？
>ご自身も
>とアドバイスされているじゃないですか
あくまで法的適法性と経営的妥当性について回答したまでですが、なにか？
>sptmjpさんは回答に際して法律の条文や判例にこだわりすぎていませんか？
当然です。
実際のいわゆる「揉め事」に手をつければわかりますが相談者、質問者は必ず「うそ」をつく。
自分に不都合なことは最初言わない。必ず相手の非を並び立てて自分の非は極力隠そうとする。
本来ならまずそこから暴くところから始まる。「おー、この人はやるな」と思われて始めて事が進みだす。
ところがネットでは当然限界があります。細かいやり取りと洞察ができない。
だ か ら ネット上ではあくまでも第三者的、機械的に根拠となりうるものすなわち条文又は判例を提示するまでしかできないしそれ以上の事は極力避けるべきなのです。
http://www.hatena.ne.jp/iwashi?mode=treedetail&thread=16583
>ここで取り上げた判例の女性と質問者とで状況が大きく違うということを理解されていますか？
当然認識していますが、何か？
>私はこの判決を根拠に彼女が争うことはまだまだ危険と考えていますが。
百も承知ですが、何か？
私はその問題に関しては一貫して回答を避けてきました（途中戸籍謄本云々に関して回答したがそれは本件の主要な部分にさほど影響しないと思われたため）。その問題は実は最初から論点が「貞操等に対する侵害」にあることはわかっていた。しかしその内容があまりにも例外的なもので回答そのものにはなかなか至れなかった。
しかし他の回答者が論点すら把握できないどころか質問者に振り回されて強制わいせつだの詐欺だのに振り回されているのを見てあまりにも痛すぎる。
で、せめて入り口の論点だけでも認識できるよういわしで触れた。そこから更にその内容を精査吟味し判例実務のメルクマールを探し当てるのはそこまで引っ張って付き合わせてきた回答者の責務。
（少なくともその判例とその論点の難しさを知っていればこの質問はおいそれと回答できないはず）
この問題については私も実は言いたいことがあるが基本的に控えている。
まず全く同感な点から話しを進めます。
>実際のいわゆる「揉め事」に手をつければわかりますが相談者、質問者は必ず「うそ」をつく。
>自分に不都合なことは最初言わない。必ず相手の非を並び立てて自分の非は極力隠そうとする。
>本来ならまずそこから暴くところから始まる。「おー、この人はやるな」と思われて始めて事が進みだす。
その通りです。私の本職は法律屋さんではなく、ＩＴ系ですが、全く同じ状況です。どうやって、本音や真実を引き出すか？そして、真の問題点を見出して、自信の思う理想像を描き、顧客の理想像をそれに近づけるられればアドバイザーとして一流とは言えないですね。
>ところがネットでは当然限界があります。細かいやり取りと洞察ができない。
>だ か ら ネット上ではあくまでも第三者的、機械的に根拠となりうるものすなわち条文又は判例を提示するまでしかできないしそれ以上の事は極力避けるべきなのです。
ここからが違います。
確かに初回はできませんが、色々な回答者へのコメントやら他の質問や回答などを見ている内にある程度質問者の姿が見えてきます。その辺りが見えない時は質問をぶつけて見えるようにする。私はそうしています。それまでに経験は積まされましたが。
http://www.hatena.ne.jp/1134051909
例えば、ここに回答した時点で、質問者又は彼女のどちらかが嘘をついていると確信していました。その点は一部いわしに書いていますが、どうでしょう？この件については今も消えていませんが。
>では問いかけを変えますが
>>ご本人が持っていなくても有資格者を雇用すれば可能であるといえます
>の趣旨は何ですか？
>有資格者を雇用すればと言及した趣旨は？
>それと宅建業法のＵＲＬを提示した理由は？
主旨はRe(3)で回答したとおりです。
宅建の合格率が低いことを知っており、かつ仲介料をケチるような質問者に諦めさせる手っ取り早い方法として、雇用すればと書きました。ＵＲＬを提示した理由も大変なことだと理解してもらうためです。
>>総合的にアドバイスしたものです。
>それならば質問文の
>>宅建とかの資格をもっていないと
>ここの部分が吹っ飛びます。
>質問文では宅建とかの資格を持っていると個人経営で有利ですかではなくあくまでも資格の必要性についても問うてきている。
確かに質問文の前半はそうですが、それでは最後の
>個人で空き室募集などの広告を載せたりしたいのですが 良いアドバイス頂けたら幸いです。
が生きない。質問者が求めているのは法律の文章だけではないというのがこの一行で何故判断できないのですか？
>経営的妥当性について回答したまでですが、なにか？
たまたま身内に運のいい方がいて成功した例を紹介したの間違いではないですか？
>>ここで取り上げた判例の女性と質問者とで状況が大きく違うということを理解されていますか？
>当然認識していますが、何か？
>>私はこの判決を根拠に彼女が争うことはまだまだ危険と考えていますが。
>百も承知ですが、何か？
百も承知で何で紹介したのですか？法的根拠だけを教えるべきだという自説との間で矛盾を感じませんか？私は感じていますが？
一連の質問で質問者が求めていたのは回答と心の拠り所の二つと判断しております。あのコメントは質問者に希望は与えられたものと評価しておりました。
しかし、あの判例自体特殊な例であり、一般の女性特に質問者のように過去のある女性には適用できないものです。承知ですね。それを元気付け以外の目的で書かれたのなら良識を疑われてもおかしくないと思いませんか？
最後になりますが、
http://www.hatena.ne.jp/1132125968
ここでsptmjpさんの名前が出てこないのが不思議でした。私は先程も述べましたが専門はＩＴ関連です。だからsptmjpさんの回答を拝見し、本当に法律に詳しい方がいるな、こういった方がおられるなら、このサイトも発展するだろうと期待しておりました。
この質問で最初に私の名前が法律で出て来てむしろびっくりいたしました。で、即座に否定しようかとも考えたのですが、せっかくあげて下さった方の気持ちを考え、１週間は黙っていました。でもお名前をどなたもあげられないので私からあげさせていただきました。
現在は法律以外の部分についても回答する姿勢を評価していただいたのかなと判断しております。
>質問者が求めているのは法律の文章だけではないというのがこの一行で何故判断できないのですか？
なぜ判断できないと断言したのですか？私が全くそのように判断していないのはいわしを見れば明らかですが？
>宅建の合格率が低いことを知っており、かつ仲介料をケチるような質問者に諦めさせる手っ取り早い方法として、雇用すればと書きました
手っ取り早くあきらめさせるだけなら「豊富な経験と有能な不動産営業マンを高額で雇い入れば可能です」とあえて法的問題の生ずる宅建について避けられたはずです。
なぜそれをしなかったのか。それは質問文の
>宅建とかの資格をもっていないと出来ないものでしょうか？
ここの部分に対応させたからなのは明白です。法的見解を問う質問に対する部分と十二分に認識していたはず。
仮に
>ご本人が持っていなくても有資格者を雇用すれば可能であると言えます。
ここの部分とＵＲＬとの複合が全体とあいまって総合的評価として法的見解を述べたものではないとしましょう。
しかし①質問文では
>宅建とかの資格をもっていないと出来ないものでしょうか？
と一番目に法的見解について問うてきているのは明白であること
②他の回答者も「全員」判を押したように回答冒頭で法的見解について真っ先に自説を述べていること、そして
③問題の
>ご本人が持っていなくても有資格者を雇用すれば可能であると言えます。
が反対解釈すれば「有資格者を雇用しなければ不可能であるといえます」と読めること、及びその回答内での位置付けから
一般的に法的見解について述べたものと容易に誤認せしめるものである。
尚、当初の予想通り他の論点については①本来の質問と合理的関連性があると認められないものが多いこと②論点が収縮するどころかかえって増大していくところに鑑みてやはり触れません。
これでも問題の部分が法的見解について述べたものではない、且つ一般人に誤認せしめる恐れのある表現でもないと仰るのであれば当事者同士の議論では埒があきません。一旦ペンディング保留とさせていただきます。