住宅地のマンションの規制について。

「解決なるかマンション紛争」

昨年のNHKの番組です。ご存じなければ。

こちらのページにいくつかの例が載っています。

■事実上の建設お断り　～江東区～

自治体がマンション建設規制を行った代表区が江東区です。急激なマンション建設ラッシュによって同区の児童数が急増し、学校や保育園の収用人数がオーバーしてしまったのが発端とされています。学校などの新設費用を徴収しようと、同区内に新設するマンション業者に対し「マンション事業協力金」として１戸当たり125万円の負担を盛り込んだ改正指導要綱を施行し、児童急増地域の５学区の通学地域では事業の中止または延期が通達されました。

これに対して事業者側は猛反発し、社会問題へと発展していきました。一番迷惑しているのは、実はマンションを購入し江東区へ引越ししてきた小さいお子さんをお持ちのご家庭ではないでしょうか？

■絶対高さ制限　～世田谷区～

高級住宅街としてのイメージの強い世田谷区は区内の51％が第一種または第二種低層住居専用地域となっており、3階程度の建築物しか建てられないように規制されていますが、残りのエリアでは高層建築が可能となっているため2004年夏をメドに絶対高さ制限の規制を新設し、おおむね16階以上の建物が建設できないように見直します。

■ワンルームマンション建設規制　～中央区～

区内の住居地域において、世帯数が10以上のマンションを建設する場合にひと部屋の専有面積が40平方メートル以上の部屋の合計床面積が全体の3分の1以上となるように開発事業者に義務付けることとなります。

同規制の先駆けとなったのが豊島区で、2002年2月にワンルームマンション新税を打ち出しています。床面積が25平方メートル以下の部屋が15戸以上で、かつ総戸数の3分の1以上の建築物を建てようとすると1戸当たり50万円を事業主に課税するという内容でした。

現在も調整中の状態が続いております。

１番目のページでも紹介されていた世田谷区では、とりあえず国分寺崖線を保全するための条例をつくっています。

以下のようにいくつかの条例を組み合わせています。

　崖線地区は貴重な自然が残り、区民からも保全を求める声が多いが、高級住宅街に隣接していることから、放置しておくとマンション建設に歯止めがかからない状態。同区は来年度から（１）国分寺崖線保全整備条例（２）斜面地における建築物の制限に関する条例（３）みどりの基本条例（４）風景づくり条例に基づく「水と緑の風景軸」指定－の４条例（１－３は仮称）を施行し、崖線地区の自然環境保全に本腰を入れて取り組むことになった。

　区都市整備部によると、保全整備条例では、崖線地区内で敷地面積５００平方メートル以上の建物は地面と接する部分の高低差を６メートル以下に制限し、階段状マンションが斜面全体を覆うことを規制。実質、上下には２棟しか建てられなくなる。建築基準法に基づく高低差の規制は全国初で、条例に違反した建物は建築確認が下りないという。

　また、斜面地の建築物制限条例で地下室マンションも規制（対象は区内全域）。斜面地に建築される集合住宅の階数を第一種低層住宅専用地域で４階以下、第二種で５階以下に制限する。みどりの基本条例では、敷地面積２５０平方メートル以上の建物で崖線地区内の緑化基準を通常よりも約２０％上乗せし、樹木の保全を促進。風景づくり条例では、崖線地区とその周辺地域の敷地面積５００平方メートル以上の建物を対象に、湧水の保全活用など景観に配慮したものになるよう区が業者を指導する。

京都市では「京都市市街地景観整備条例」によってマンション開発を規制しています。

①先ず、マンションを建築する場合、大型車輌の走行を伴うので、商業地区でない限り、通常レベルの騒音・振動を著しく上回るため、条例違反として行政処分を適用することが可能となります。

②高さ制限は、建築基準法の高さ制限もありますが、一般的な住宅地では日照権がからみますから、日照権を尊重する条例の制定をすれば、違法行為として条例での行政処分が可能になります。

但し、困難なのは、建築会社が違法行為をしたとしても、法廷の場で立証が可能かと言うと、かなり困難であり、上記サイトは当方がマンション建築会社に対する違法性を提訴したものですが、残念ながら敗訴に終わっています。